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Comunicazioni o Circolari Recenti

CIRCOLARE N. 2/E

Modificato il 02 17, 2012

Roma, 15 febbraio 2012
OGGETTO: Riorganizzazione della disciplina fiscale dei fondi immobiliari
chiusi. Articolo 32 del decreto legge 31 maggio 2010, n. 78
convertito, con modificazioni, dalla legge 30 luglio 2010, n. 122 e
successive modificazioni.
Direzione Centrale Normativa
______________2
INDICE
Premessa ..........................................................................................................................3
1. L’excursus normativo ..................................................................................................7
2. Il nuovo quadro normativo ..........................................................................................9
3. I fondi istituzionali ....................................................................................................12
3.1 Il regime fiscale degli investitori istituzionali.........................................................18
3.1.1 I redditi di capitale ...............................................................................................18
3.1.2 I redditi diversi .....................................................................................................19
4. I fondi diversi da quelli istituzionali..........................................................................20
4.1 Il regime fiscale delle partecipazioni rilevanti nei fondi non istituzionali..............20
4.1.1 La tassazione per trasparenza..............................................................................20
4.1.2 I redditi diversi .....................................................................................................23
4.2 Il regime fiscale delle partecipazioni non rilevanti in fondi non istituzionali.........23
4.3 Il regime dei proventi percepiti da non residenti.....................................................24
5. L’imposta sostitutiva del 5 per cento.........................................................................27
6. La liquidazione del fondo..........................................................................................31
7. Le comunicazioni delle SGR.....................................................................................34
8. Il regime tributario dei fondi ai fini dell’imposta sul valore aggiunto ......................34
8.1 Gli atti di liquidazione.............................................................................................36
9. Il regime tributario dei fondi ai fini delle imposte di registro, ipotecarie e catastali 38 3
Premessa
L’articolo 32 del decreto legge 31 maggio 2010, n. 78 convertito, con
modificazioni, dalla legge 30 luglio 2010, n. 122, nel testo modificato dall’articolo 8,
comma 9, del decreto legge 13 maggio 2011, n. 70, convertito, con modificazioni,
dalla legge 12 luglio 2011, n. 106, contiene alcune disposizioni che mutano l’attuale
assetto normativo dei fondi comuni d’investimento immobiliare.
Come è noto il regime fiscale dei fondi immobiliari, stabilito dagli articoli 6, 7,
8 e 9 del decreto legge 25 settembre 2001, n. 351, convertito, con modificazioni, dalla
legge 23 novembre 2001, n. 410, prevede in sintesi:
1. in materia di imposte sui redditi, che i fondi comuni di investimento
immobiliare non sono tenuti al pagamento delle imposte sui redditi e
dell’imposta regionale sulle attività produttive pur essendo compresi, come
meglio di seguito chiarito, tra i soggetti passivi ai fini dell’IRES;
2. in materia di IVA, l’esclusione della soggettività passiva per il fondo
immobiliare e l’attribuzione, in via esclusiva, della medesima soggettività in
capo alla società di gestione del risparmio che ha istituito il fondo, con la
particolarità di dover applicare separatamente l’IVA in capo a ciascun fondo ai
sensi dell’articolo 36 del D.P.R. 26 ottobre 1972, n. 633 e poter detrarre
l’imposta pagata per gli acquisti di immobili nonché per la manutenzione degli
stessi secondo le disposizioni dettate dall’articolo 19 del D.P.R. 26 ottobre
1972, n. 633;
3. l’irrilevanza fiscale dei redditi e delle perdite derivanti dagli apporti ai fondi
istituiti, ai sensi dell’articolo 14-bis, comma 10, della legge 25 gennaio 1994, n.
86, con immobili o diritti reali immobiliari apportati per almeno il 51% dallo 4
Stato, da enti previdenziali pubblici, da regioni, da enti locali e loro consorzi,
nonché da società interamente possedute, anche indirettamente, dagli stessi
soggetti;
4. una particolare disciplina per gli apporti ai fondi immobiliari costituiti da una
pluralità di immobili prevalentemente locati al momento dell’apporto che
consiste nell’esclusione di dette operazioni dal campo di applicazione dell’IVA
e nell’applicazione ad esse delle imposte di registro, ipotecarie e catastali in
misura fissa;
5. una speciale disciplina per gli apporti ai fondi immobiliari costituiti da una
pluralità di immobili prevalentemente locati al momento dell’apporto posti in
essere dagli enti di previdenza obbligatoria pubblici e privati (comprese le
Casse di Previdenza dei liberi professionisti di cui al decreto legislativo
30 giugno 1994, n. 509) ai sensi dell’articolo 38, comma 11, del decreto legge
n. 78 del 2010. In forza di tale disposizione gli apporti posti in essere da detti
soggetti, anche se privi di soggettività ai fini IVA, fruiscono dell’applicazione
in misura fissa delle imposte di registro, ipotecarie e catastali;
6. l’applicazione di un’imposta sostitutiva delle imposte sui redditi e dell’imposta
regionale sulle attività produttive (IRAP) nella misura del 20 per cento, in luogo
dell’ordinaria tassazione, sulle plusvalenze realizzate all’atto dell’apporto ai
fondi immobiliari di immobili o diritti reali immobiliari, ai sensi del comma 140
dell’articolo 1 della legge 27 dicembre 2006, n. 296 e successive
modificazioni;
7. in materia di imposta di registro, la non obbligatorietà della richiesta di
registrazione degli atti connessi alle operazioni di istituzione dei fondi
immobiliari, di emissione e di rimborso dei certificati di partecipazione. Con 5
riferimento agli atti di alienazione di immobili dello Stato, di enti previdenziali
pubblici, di regioni, di enti locali o loro consorzi, nei quali i fondi intervengono
come parte acquirente, è prevista l’applicazione delle imposte di registro,
ipotecarie e catastali nella misura fissa di euro 516,46 per ciascuna imposta;
8. l’applicazione di una ritenuta alla fonte del 20 per cento sull’ammontare dei
proventi di cui all’articolo 44, comma 1, lettera g), del TUIR riferibili a
ciascuna quota, risultanti dai rendiconti periodici, distribuiti in costanza di
partecipazione, nonché sulla differenza positiva tra il valore di riscatto o di
liquidazione delle quote ed il costo di sottoscrizione o acquisto delle stesse;
9. un regime di non imponibilità per i proventi di cui al punto precedente percepiti
da fondi pensione e organismi di investimento collettivo del risparmio esteri
istituiti in Stati o territori inclusi nella lista di cui al decreto ministeriale
emanato ai sensi dell’articolo 168-bis del testo unico delle imposte sui redditi
approvato con D.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917 (TUIR), nonché per i proventi
percepiti da enti od organismi internazionali costituiti in base ad accordi
internazionali resi esecutivi in Italia e da banche centrali o organismi che
gestiscono anche le riserve ufficiali dello Stato;
10. l’applicazione ai redditi derivanti dalla negoziazione delle quote dei fondi
immobiliari delle disposizioni relative ai redditi diversi di natura finanziaria -
in particolare dell’articolo 67, comma 1, lettera c-ter), del TUIR - per cui le
relative plusvalenze sono soggette ad imposta sostitutiva delle imposte sui
redditi con l’aliquota del 20 per cento
1
. Anche le eventuali perdite realizzate
attraverso il riscatto o la liquidazione delle quote sono riconducibili tra i redditi

1
L’articolo 2, comma 6, del decreto legge 13 agosto 2011, n. 138, convertito, con modificazioni, dalla legge 14
settembre 2011, n. 148, ha uniformato al 20 per cento tutte le ritenute e le imposte sostitutive sui redditi di
capitale e sui redditi diversi di natura finanziaria. Pertanto, a decorrere dal 1° gennaio 2012, anche sui redditi 6
diversi di natura finanziaria ai sensi dell’articolo 67, comma 1-quater, del
TUIR. Quest’ultima disposizione stabilisce, infatti, che i redditi diversi si
originano anche per effetto del rimborso delle attività finanziarie indicate
nell’articolo 67, comma 1, lettera c-ter), del TUIR (tra le quali sono comprese le
quote di fondi comuni di investimento immobiliare) se non hanno costituto
oggetto di cessione a titolo oneroso per tutta la durata dell’attività finanziaria in
quanto sottoscritte all’emissione;
11. un regime di non imponibilità, ai sensi dell’articolo 5, comma 5, del decreto
legislativo 21 novembre 1997, n. 461, dei redditi diversi di natura finanziaria di
cui al punto precedente, percepiti da soggetti residenti in Stati o territori inclusi
nella citata white list, nonché da enti od organismi internazionali costituiti in
base ad accordi internazionali resi esecutivi in Italia, dagli investitori
istituzionali esteri
2
, ancorché privi di soggettività tributaria, costituiti nei
predetti Stati o territori e da banche centrali o organismi che gestiscono anche le
riserve ufficiali dello Stato (v. circolare n. 61/E del 2008). Per i soggetti esteri
diversi da quelli citati trovano applicazione i principi generali contenuti
nell’articolo 23, comma 1, lettera f), del TUIR in base ai quali le plusvalenze
derivanti dalla cessione a titolo oneroso di certificati di massa sono imponibili
in Italia soltanto se tali certificati non sono negoziati in mercati regolamentati e
se sono detenuti nel territorio dello Stato.

derivanti dalla negoziazione delle quote di fondi immobiliari l’aliquota di tassazione è stabilita nella misura del
20 per cento in luogo della previgente misura del 12,50 per cento.
2
Si ricorda che per investitori istituzionali esteri si devono intendere gli enti che, indipendentemente dalla loro
veste giuridica e dal trattamento tributario cui sono assoggettati i relativi redditi nel Paese in cui sono costituiti,
hanno come oggetto della propria attività l’effettuazione e la gestione di investimenti per conto proprio o di terzi.
A tal fine si rinvia a quanto precisato nella circolare 1° marzo 2002, n. 23/E. 7
1. L’excursus normativo
In passato il legislatore aveva già previsto una disciplina speciale per alcune
tipologie di fondi immobiliari applicando ai fondi cosiddetti “familiari” e a quelli a
ristretta base partecipativa il regime speciale di cui all’articolo 82, commi da 17 a 22,
del decreto legge 25 giugno 2008, n. 112, convertito, con modificazioni, dalla legge 6
agosto 2008, n. 133. Tale regime prevedeva per i suddetti fondi l’applicazione di
un’imposta patrimoniale dell’1 per cento del valore netto del patrimonio, che si
aggiungeva alla ritenuta alla fonte pari al 20 per cento sui proventi distribuiti ai
partecipanti, e l’applicazione nella misura del 20 per cento (anziché della misura
all’epoca vigente del 12,50 per cento) dell’imposta sostitutiva sui redditi diversi di
natura finanziaria realizzati in sede di cessione delle quote di partecipazione nei
predetti fondi immobiliari (v. circolare n. 61/E del 2008).
Tuttavia, le numerose condizioni e limitazioni dell’ambito applicativo della
norma hanno costituito un impedimento al raggiungimento degli obiettivi che si era
posto il legislatore. Essa, infatti, si rendeva applicabile ai soli fondi per i quali non è
prevista la quotazione dei certificati in un mercato regolamentato e dotati di un
patrimonio inferiore a 400 milioni di euro in presenza di determinati requisiti.
Successivamente, l’articolo 32 del decreto legge n. 78 del 2010 ha inizialmente
stabilito che il regime fiscale proprio dei fondi immobiliari e mobiliari può rendersi
applicabile esclusivamente a quei fondi che rispettino i requisiti civilistici (anch’essi
modificati e resi più espliciti dalla stessa norma) contenuti nell’articolo 1, comma 1,
lettera j), del testo unico di finanza approvato con il decreto legislativo 24 febbraio
1998, n. 58 (TUF).
In particolare, quest’ultima norma ha, tra l’altro, sostituito la nozione di “fondo
comune di investimento” definendolo: “il patrimonio autonomo raccolto, mediante una
o più emissioni di quote, tra una pluralità di investitori con la finalità di investire lo
stesso sulla base di una predeterminata politica di investimento; suddiviso in quote di 8
pertinenza di una pluralità di partecipanti; gestito in monte, nell’interesse dei
partecipanti e in autonomia dei medesimi”.
La nuova definizione, in linea con il quadro normativo comunitario, pone in
evidenza, quali caratteristiche imprescindibili, la funzione economica del fondo, ossia
la gestione collettiva del risparmio raccolto tra una pluralità di investitori, e
l’autonomia delle scelte di gestione della SGR rispetto all’influenza dei partecipanti.
Ai fondi già istituiti la norma imponeva l’adeguamento alle disposizioni
civilistiche mediante il pagamento di un’imposta sostitutiva del 5 per cento del valore
netto del fondo risultante dal prospetto redatto al 31 dicembre 2009 o, in alternativa,
la liquidazione del fondo. In quest’ultimo caso, l’imposta dovuta era stabilita nella
misura del 7 per cento. Inoltre, era prevista un’imposta sostitutiva delle imposte sui
redditi e dell’IRAP nella misura del 7 per cento sui risultati conseguiti fino alla
conclusione della liquidazione.
L’articolo 32, comma 2, del decreto legge n. 78 del 2010 attribuiva al Ministro
dell’economia e delle finanze il compito di emanare, ai sensi dell’articolo 37 del TUF,
le relative disposizioni di attuazione.
Tale provvedimento di attuazione non è stato emanato in quanto il citato comma
2 dell’articolo 32 è stato abrogato dall’articolo 8, comma 9, lettera a), del decreto
legge 13 maggio 2011, n. 70 che ha previsto una nuova regolamentazione dei fondi
immobiliari attraverso una ulteriore modifica dello stesso articolo 32.
Pertanto, tenuto conto che l’applicazione delle disposizioni di cui al citato
articolo 32, nella formulazione in vigore fino al 13 maggio 2011, erano subordinate
all’emanazione del suddetto decreto ministeriale, esse sono rimaste inapplicabili.
Le successive lettere del medesimo comma 9 hanno inoltre sostituito i commi 3,
4, 5 e 5-bis primo periodo del citato articolo 32 e introdotto i commi 3-bis e 4-bis. 9
2. Il nuovo quadro normativo
Occorre innanzitutto evidenziare che è rimasta invariata la nozione di “fondo
comune di investimento” così come riformulata dal comma 1 dell’articolo 32 del
decreto legge n. 78 del 2010, nozione che, come si ricorda, si rende applicabile ai
fondi comuni di investimento sia immobiliare che mobiliare (cfr. circolare n. 33/E del
15 luglio 2011, par. 1).
In sostanza, è confermato che lo status di fondo comune d’investimento non
può essere attribuito a quei fondi che si discostano dal modello tipizzato dalle
disposizioni civilistiche e che non attuano forme di gestione collettiva del risparmio.
Pertanto, sotto il profilo tributario, qualora un organismo di investimento non
possieda i requisiti previsti dalle sopra menzionate disposizioni, allo stesso non si
applicherà la disciplina fiscale prevista per gli organismi di investimento collettivo del
risparmio immobiliare di cui al citato decreto legge n. 351 del 2001 e a tali organismi
si applicheranno le disposizioni ordinarie in materia di imposta sul reddito delle
società (IRES).
In proposito si fa presente che l’articolo 96, comma 1, lettera a), del decreto
legge 24 gennaio 2012, n. 1, nel modificare l’articolo 73 del TUIR, ha chiarito che gli
organismi di investimento collettivo del risparmio (tra cui sono compresi i fondi
immobiliari) residenti nel territorio dello Stato sono, in via generale, soggetti passivi di
IRES essendo stati inclusi tra i soggetti di cui alla lettera c), comma 1, di quest’ultima
disposizione. Inoltre la lettera b) dell’articolo 96 del medesimo decreto legge ha
modificato il comma 3 dell’articolo 73 del TUIR precisando che si considerano
residenti nel territorio dello Stato gli organismi di investimento collettivo del risparmio
istituiti in Italia.
Ciò posto, sulla base della predetta previsione normativa, gli Uffici finanziari
sono tenuti a rilasciare – su richiesta della SGR - i certificati di residenza per 10
l’applicazione delle Convezioni per evitare le doppie imposizioni relativamente ai
fondi immobiliari istituiti in Italia. Tuttavia, considerato che le Convenzioni contro le